A grande questão
Trabalho do anfitrião ou a qualidade da acomodação administrada para gerar mais resultado?
Qual dos dois você acredita que tem o maior potencial de gerar resultado e faturar alto com imóvel por temporada ou com uma hospedagem, como pousada por exemplo?
Para responder essa questão vou compartilhar um pedaço da minha história e um importante aprendizado que guardo sobre o mercado de hospedagens.
Em 2016 quando o primeiro imóvel para administrar caiu no meu colo, eu não tinha ideia do que era preciso fazer para conseguir uma nova fonte de renda expressiva, hospedando pessoas ali.
Diferente do que muitas pessoas pensam, o início da minha vida de empreendedor com imóveis por temporada não tem nada de glamuroso, bonito ou fácil, muito pelo contrário.
As maiores chances eram de dar errado, e deu.
Aprendendo na prática quem dá mais resultado
A primeira acomodação que eu administrei está localizada em um bairro remoto, chamado Camorim. Costumo brincar (não deixa de ser verdade) que nem carioca conhece o bairro apesar de ficar na cidade do Rio de Janeiro.
Só para não pecar por falta de clareza, é um bairro longe de pontos turísticos e também afastado das praias. Para completar tem um difícil acesso por transporte público, portanto para chegar é quase que obrigatório ir de carro ou corrida por aplicativo.
Como se isso por si só já não bastasse, esse apartamento era (e até hoje é) um imóvel simples, nem TV no quarto tem (somente na sala).
Compartilho abaixo algumas fotos tiradas da acomodação em 2016 para você ter uma ideia …
⚠️ Agora vamos lá, momento sinceridade: Quais as chances do aluguel por temporada dar certo nesse apartamento?
Pois é, essa pergunta não saia da minha cabeça desde 08 de Agosto de 2016, quando o primeiro locatário por temporada pisou ali…
Tirando a primeira reserva que foi uma exceção por ter ocorrido durante as Olimpíadas, os resultados dos primeiros meses foram ruins.
Uma boa definição de ruim é que mal pagava as contas/despesas fixas, não vou nem entrar no mérito das horas que eu investia para fazer a coisa acontecer. Eu trabalhava de graça mesmo.
Até hoje guardo a antiga planilha que usava naquela época, vou compartilhar aqui para você ver como a coisa era feia 
Constatações
Como você pode ver, não faltavam problemas.
Reservas muito concentradas nos finais de semana e feriados, estadias curtas e baratas de poucas diárias, faturamento baixo, mais diárias ociosas do que reservadas e por aí vai.
O calendário é incapaz de mostrar o quão sobrecarregado eu estava com o acúmulo das atividades (desde a limpeza até a precificação) e desmotivado com o baixo faturamento que o meu segundo trabalho vinha trazendo.
Só que eu tinha dificuldade em enxergar onde estava, de fato, o problema . Minha cabeça não parava um minuto sequer atrás da resposta por trás dos baixos resultados. Como ter mais Resultado?
As opções mais cotadas eram:
- Acomodação simples demais, sem diferencial.
- Localização remota, longe do centro, pontos turísticos da cidade e das praias.
- Demanda muito concentrada nos finais de semana, feriados e alta temporada (como o verão).
- Concorrentes cobrando diárias baratas, “canibalizando” o mercado.
- Plataformas pareciam não ajudar meu anúncio, pelo contrário, mantendo minha hospedagem longe da primeira página.
Chegou um momento que eu me convenci que o resultado que eu não tinha, na verdade era o somatório de todos os motivos acima. Faz sentido, não faz?
⚠️ Importante! Você reparou uma característica em comum entre todas essas justificativas? Caiu uma ficha assim que você as leu?
Se ainda não, vou te contar o que é:
Nenhuma delas estava sob meu controle, todas estão fora do meu alcance, vontade e claro, responsabilidade.
Só depois de conhecer e conversar com o Dmitri, um americano que conheci quando estava prestes a desistir do aluguel de temporada e que administrava imóveis nos Estados Unidos, ficou claro que na verdade aquilo não se passava de uma justificativa que eu queria acreditar.
Era confortável responsabilizar fatores externos e saber que ter resultados melhores não dependia de mim, que aquilo não estava em minhas mãos, portanto não tinha mais o que eu fizesse, por mais vontade e esforço que fosse aplicado.
Meu ego me cegou, sem eu sequer perceber…
Dmitri me mostrou acomodações mais simples que a minha cobrando diárias maiores e com calendário mais reservados que o meu. Mostrou a quantidade de hospedagens na mesma região, ao redor dessa que eu administro, com reservas para dias de semana.
Me ensinou sobre estratégia de anúncio, estratégia de precificação, me explicou o que está por trás dos anúncios mais reservados, quais plataformas devemos anunciar, me apresentou o até então desconhecido Channel Manager e me mostrou todos os passos que eu precisava seguir para virar o jogo e fazer daquilo uma nova fonte de renda.
Para encurtar a história, me comprometi a colocar tudo aquilo que ele me ensinou em prática e os resultados vieram gradativamente.
Como uma imagem diz mais do que mil palavras, vou colocar a planilha com os dados dessa mesma acomodação do Camorim, dos últimos 12 meses:
👉 O valor de mercado desse imóvel é de R$400.000. Nos últimos 12 meses, caso as reservas de Agosto sejam honradas, teremos um faturamento de R$99.336, nada mais nada menos que 24,8% do valor do imóvel.
Importante ressaltar que no faturamento o único valor que não entra é a comissão cobrada pelas plataformas. Considero faturamento todo o valor que é repassado.
E por que eu te contei isso?
Por que acho que agora a resposta para pergunta do início do post ficou mais fácil:
Trabalho do anfitrião ou a qualidade da acomodação administrada, qual dos dois tem mais potencial de impacto no resultado?
✅ Se você também tem uma opinião formada, comenta aí com a resposta que você acredita fazer mais sentido?
Uma resposta
Boa tarde Henrique,
tudo bem?
Você trabalha como anfitrião, etc…
Tenho uma casa em Angra dos Reis e tenho interesse de alguém para gerenciar minhas locações por temporada e ser anfitrião desses principais sites.
obrigado